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孙晴:“房地分离”的执行解决路径研究

浏览: 来源:山东法制传媒网
  内容摘要:
 
  “房地分离”是对地上建筑物和土地使用权状况的一种描述,即地上建筑物与土地使用权并未归属于同一权利主体时的状态,同“房地一体”相对应。在法院执行过程中,经常会遇到“房地分离”的情形,根据物权法“房地一体”处分原则,房地单独拍卖的司法行为无效,那么是否只要不动产存在房地分离就一定导致无法执行?笔者认为,房、地单独拍卖无效并不等于不动产处于“房地分离”状态时不能进行司法处置,以上为两个不同概念,不能混为一谈。“房地分离”的状态分为多种情形,执行过程中执行法官应当完成尽职调查 ,区分不同情形采取对应的解决方案。本文中,笔者将根据法院执行过程中遇到的几类常见的房地分离的情形进行讨论。
 
  一、 问题的提出
 
  法院执行工作中对被执行人所有的不动产的处置较为常见,处理房地权属登记一致的不动产不存在法律障碍,但当处置的不动产出现“房地分离”时,各地法院做法往往不尽统一。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条 “建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”的规定,部分法院对“房地分离”的不动产采用一刀切的处理方式,即一律不予处置。但因此造成被执行人的“可供执行财产”转化为“不可供执行财产”,对申请人胜诉权益的兑现的产生巨大影响,也因此影响了司法公信力。部分法院为了回应申请人诉求,突破“房地一体”原则处置该类财产,被执行人或者案外人通常会通过执行异议的救济途径对抗法院执行。因为观点的不统一,法院执行裁决部门和上级法院会做不尽统一的异议裁定,造成执行实施部门无所是从,执行工作陷入僵局。
 
  二、 执行工作中“房地分离”的主要情形
 
  结合执行工作实践,房、地分离主要包括以下几种情形:一是不动产在转让、继承、赠与或基于其他原因发生物权变动时没有房地一体办理转移登记,多数情况只办理了房屋产权转移登记,没有办理土地使用权转移登记,人为造成房地分离;二是在国有或集体土地上经过审批后建造地上建筑物,未缴纳土地出让金或者在土地使用权到期后未办理展期造成地上建筑物权利主体对土地不享有权利;三是基于历史原因,如房改房等原因使房屋和土地分别登记在不同权利主体名下。
 
  三、 探寻执行解决路径
 
  执行程序中对建设用地使用权和地上建筑物的处分必须坚持“房地一体”处理的基本原则,《民法典》第三百五十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该地上物的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”、第三百五十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”,也再次明确了“房随地走”、“地随房走”原则。但笔者认为,“房地一体”处分的前提是处分前房地就归属于同一权利主体。对于处分前房地未归属同一权利主体的情况如何处理应当区分不同情况。《民法典》第三百五十二条“建设用地使用权人建造的建造物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但是有相反证据证明的除外。”的规定就说明了存在房地一体的例外情况。司法实践中经过调查发现,大多数“房地分离”并非真正意义上的“分离”,而是“离而不分”。即从登记情况表面看权利属于分离状态,但实质可以通过“纠正”程序转化为“房地一体”。关键需要执行法官在处分该类不动产前做好调查工作,包括:房屋、土地的权属登记情况、原始取得原因、转移登记经过、权利主体之间的利害关系等,然后根据不同情形分别处置。
 
  (一) 房、地分属于不同权利人的情形。
 
  一是基于买卖交易行为造成分离登记。如果被执行人名下的财产是从他人处基于买卖取得,因为自身原因只办理的房屋产权转移登记而未办理土地使用权转移登记的,根据《城市房地产管理办法》第三十一条“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定,即使未办理土地使用权转移登记,也应当视为一并转移,房屋、土地均应为被执行人财产,可以进行拍卖处分。但为了修正“房地分离”的状态,应当责令被执行人限期办理土地使用权的转移登记手续,待房地登记一致后进行处置。对于基于赠与、继承等方式取得的不动产也应当参照上述执行。二是基于企业改制、公司设立、合资、合作等原因,出资方与相对方约定以建筑物出资并进行转移登记,造成房地分离。此种情况下,房、地在法院处分前就因权利人之间存在特定的法律关系而分离,根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条规定:“在变价处理土地使用权、房屋时,土地使用权、房屋所有权同时转移;土地使用权与房屋所有权归属不一致的,受让人继受原权利人的合法权利。”,法院单独处分地上建筑物或土地的行为并不当然无效。如前所述,房、地分离是基于权利人之间存在特殊的法律关系而约定形成,应属“自愿分离”,房、地的权利主体之间并不相互排斥。因此,此种情形下当权利人一方作为被执行人时,不能以房地分离为由排除执行。根据上述法律规定,法院单独处分房或地时,拍卖成交的买受人可以继受原权利人的合法权利,房或地的另一方权利人不能以己方的权利限制或排除另一方。三是针对执行房改房情形。房改房是特定历史时期特殊政策的产物,处理该类不动产时应谨慎调查,结合当地政策和历史背景,在征得相关部门意见后再行处理,避免引发更深层次的矛盾。
 
  (二)被执行人在国有土地上建造建筑物,后又丧失土地使用权的情形。具体指被执行人取得国有土地使用权审批后建造房屋,后因未缴纳土地出让金或者土地使用权已到期而未展期,导致被执行人对建设用地不享有使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。”的规定,法院在处分该类不动产时应当参照上述规定。处分前向国土部门发函征询意见,在同国土部门取得一致意见后即可进行对地上建筑物进行处分,并在拍卖公告中进行瑕疵说明,买受人应当在拍卖竞得地上物后到国土部门按照法律规定缴纳土地出让金及相关税费。且执行法院在拍卖成交后应将拍卖成交确认书、执行裁定书一并送交国土部门,协助国土部门完成后续工作,避免国有资产流失,实现有效衔接。
 
  (三)被执行人在已经取得建设用地审批的集体土地上建造建筑物,但因未缴纳土地出让金而未取得土地使用权的情形。该种情形因地上建筑物权利人对土地不享有使用权,法院处分时,评估机构往往以无法对集体土地价值进行评估为由退回评估申请,造成部分案件无法处理。笔者认为,根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条“人民法院执行集体土地使用权时,经与国土资源管理部门取得一致意见后,可以裁定予以处理,但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续,缴纳土地使用权出让金及有关税费。”的规定,执行法院在与国土部门取得一致意见后,可对地上建筑评估拍卖,并不需对土地价值进行评估,但需要在拍卖公告中明确告知受让人土地使用权现状,并应在竞得房屋后到国土部门办理相关手续,缴纳相关税费。执行法院需在拍卖成交后将拍卖成交确认书、执行裁定书送交国土部门。
 
  四、小结
 
  以上我们可以总结,适用法律条文时不仅应当考虑法律条文确定的构成要件,而且要研究法律适用的前提条件。“房地一体处分”原则并非当然对“房地分离”状态下的不动产的执行造成阻碍,仍应当区分不同情形进行处理,以保障申请执行人的胜诉权益得到及时兑现。(作者:吉林省通化市柳河县人民法院 孙晴)