山东法制传媒网：（杨戈慧 谢玲玲）“我用劳务费抵房租，凭啥让我搬？”“房子都过户到我名下了，怎么还住着别人？”近日，新疆喀什市人民法院在处理一起房屋腾迁纠纷时，案外人孙某与申请执行人的争议，道出了不少人对“以租抵债”和司法拍卖的认知困惑。

 

　　案情回顾：“以租抵债”撞上“以物抵债”

 

　　2022年，喀什市人民法院对被执行人袁某的房产启动司法拍卖，经一拍、二拍及变卖均流拍后，申请执行人喀什市某公司同意“以物抵债”，并于2023年完成房产过户。

 

　　然而腾迁时，案外人孙某却拒绝搬出，称被执行人袁某欠其劳务费，双方早就签订了“以租抵债”合同，约定用房屋租金抵扣欠款。面对这种情形，我们该如何处理？

 

　　法官释法：三个关键问题，厘清权益边界

 

　　1.“以租抵债”的合同，能对抗司法拍卖吗？

 

　　若租赁合同是在案件审理前、房产被查封前合法签订，且孙某确实实际占用房屋（非“倒签合同”逃避执行），则适用“买卖不破租赁”原则——即使房产因拍卖、以物抵债变更所有权人，孙某的承租权仍受法律保护，新产权人需继续履行原租赁合同（但租金需支付给新产权人）。若合同是在案件审理后、房产被查封后签订，或属于虚构的“以租抵债”（如未实际居住、未真实欠付劳务费），则无法对抗司法拍卖，新产权人有权要求腾迁。

 

　　2.主张承租权，该走什么程序？

 

　　向执行法院提交《执行异议申请书》，并提供租赁合同、劳务费欠条、实际居住证明（如水电费缴费记录）等证据。法院会组织听证，审查合同合法性与真实性，若支持异议，将依法保障承租权；若驳回，案外人还可在法定期限内提起执行异议之诉。

 

　　3.拒绝腾迁、对抗执行，会有什么后果？

 

　　根据《民事诉讼法》，对拒不履行腾迁义务的，法院可采取罚款、拘留等强制措施。若暴力对抗执行（如阻碍法官执行、破坏房产），可能构成《刑法》中的“妨害公务罪”，面临有期徒刑、拘役等刑事处罚。

 

　　需要特别说明的是，“劳务费未拿到”与“房产腾迁”是两个独立法律关系，孙某若要主张劳务费债权，可通过另行起诉袁某的方式依法维权，也可以在执行程序中，通过向法院申请参与分配（若袁某有其他可供执行财产）或就劳务费债权提起代位权诉讼等合法途径处理。

 

　　法官提醒：依法维权是底线，理性协商更高效

 

　　在此类纠纷中，无论是申请执行人、案外人还是被执行人，都应牢记“依法主张权利”：

 

　　·对案外人：若有合法承租权，及时按程序提执行异议，切勿因“赌气”对抗执行，反而承担法律责任。

 

　　·对新产权人：即使取得房产证，也需尊重合法的在先承租权，可通过协商调整租金、租赁期限，实现“互利共赢”。

 

　　·对被执行人：切勿试图用“虚构租赁”“以租抵债”逃避执行，否则不仅无法阻碍程序，还可能因“拒不履行生效判决”被追责。

 

　　供稿：新疆喀什市人民法院