生活中比较常见的房屋漏水问题包括屋顶外立面渗水、厨卫等管道漏水、楼上积水后渗漏、供暖管道漏水等，出现了上述漏水原因之后，怎么来确认赔偿主体进行责任划分呢？

 

    案情回顾：

 

    原告系某市某小区902户业主，其房屋已进行部分装修。被告贾某系楼上1002户业主，房屋交付后认为有质量问题一直与开发商协商，该房屋为空置状态，被告物业公司处存有被告贾某房屋钥匙以备开发商维修。2022年6月，该地暴雨天气，涉案1002户房屋阳台地漏堵塞以致排水不畅，雨水积聚在阳台上后返入屋内，造成1002户房屋积水，后渗入楼下902户房屋，造成原告房屋受损。事发当晚，原告曾多次到物业公司处反映漏水问题，但物业公司未提供其保存的钥匙，未及时联系告知被告贾某来处理漏水问题。

 

    法院审理：

 

    本案的焦点问题是责任承担主体及责任分配问题。被告贾某于2022年1月接收了1002户房屋，此后即对案涉房屋负有管理义务。案涉房屋阳台为开放式阳台，存在降雨落在阳台内的可能性，故及时检查地漏的工作状态是其应尽义务，其未尽管理责任，导致地漏堵塞，应该承担由此引发的财产损失。开发商未提交证据证明交房时进行了地漏漏水检测，且阳台另一地漏管道存在堵塞情形，考虑到业主并未实际入住使用，开发商应承担由此引发的财产损失。关于被告物业公司存在服务不到位情形，在其保管1002房屋钥匙的情况下未及时开门查看漏水原因，联系业主处理漏水事故，对损失的扩大负有过错，也应承担一定的赔偿责任。综合考虑漏水原因、各方过错程度，法院认定被告贾某、被告开发商、被告物业公司按照4:4:2的责任比例承担赔偿责任。

 

    法官提示：

 

    1.新房漏水，就是大家从开发商手里购买的预售房屋，在没有特别约定的前提下，防水的质保期是五年，保修期内由于开发商的施工质量问题导致的房屋漏水，应当由其承担修复责任。

 

    2.超过保修期或是本来买的就是二手房屋，使用过程中又出现楼顶或外墙渗水，这种情况，大部分是防水层因为长时间的使用产生了损坏，这样需要业主自行维修，是可以经过申请来使用房屋维修基金

 

    3.房屋内的管道使用过程中出现漏水情况，这我们就得看看堵塞的共用管道都由谁使用，如果能确认堵塞物是谁排放的，那我们就能确定侵权人来让其承担责任，但是在现实中，我们很难找出这个侵权人，那就得由这个共用管道的所有使用者按份承担责任。但是如果能举证证明涉案房屋空置是可以免除赔偿责任的

 

    4.现实中大家都觉得我交了物业费，房屋漏水了物业就得给我维修，其实，根据我们的物业合同，物业需要对小区公共管道来进行日常的维修和养护，我们业主使用的楼内排水管道发生堵塞，这是使用不当造成的，物业不负有维修义务。但是，如果我们发生漏水，及时告知物业后，物业迟迟不予积极协调处理，消极推脱，造成漏水损失更加严重，那么物业就应当就其不履行物业服务义务而产生的损失扩大承担相应的责任。(吉林省梅河口人民法院)