山东法制传媒网：（陈香莲）

 

    “小李啊，房子到期了，你还续租吗？”

 

    “要接着住的话，这两天就得把房租给我。”

 

    “难道你想一直白住不给钱？”

 

    （小李）已读不回……拖欠房租长达33个月！

 

    案情简介

 

    2020年10月1日，张女士将自家的房屋出租给小王，双方签订房屋租赁合同，租期为一年。后小王因外出欲将房屋转租出去，经张小姐同意后，小王将房屋转租给小李，张小姐与小李于2021年1月9日签订了租赁合同，约定年租金3600元，取暖费、电费由小李自行承担。合同到期后，双方虽未续签，但小李继续居住且未支付租金（2021年10月1日至2024年6月30日），累计拖欠张女士租金9900元。张女士多次催告无果，遂起诉要求解除合同并追讨租金。

 

    法院审理

 

    法院生效裁判认为，张小姐与小李签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法、有效。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，2021年10月1日，合同到期后小李未将房屋归还给张小姐，张小姐对此也未提出异议，应视为小李继续使用房屋，原租赁合同继续有效，双方已形成不定期租赁合同。

 

    小李自2021年10月1日起至今未支付房屋租金，张小姐多次电话催告小李支付房租费用，但小李一直拖延不予支付，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定，张小姐要求小李按合同约定支付拖欠租金9900元（自2021年10月1日起至2024年6月30日止），并解除房屋租赁合同腾退房屋的诉讼请求，应予支持。关于取暖费、电费问题，经庭审调查，张小姐未垫付该项费用，故张小姐诉讼请求不予支持。

 

    汪清林区基层法院依法判决，解除张小姐与小李签订的房屋租赁合同，小李于本判决生效后十五日内腾退房屋归还张小姐，并支付张小姐自2021年10月1日起至2024年6月30日止房屋租金9900元（300元×33个月）。

 

    案件评析

 

    本案中，房屋租赁合同到期后，承租人继续使用房屋构成事实租赁关系的，依法转化为不定期租赁，体现租赁关系基于默示延续而形成的权利。

 

    1.房屋租赁中默示延续的情形。在租赁合同期满后，如果承租人继续使用租赁物，且出租人没有明确表示拒绝，可以视为双方以默示的方式延续了原租赁关系。‌根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，“租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物且出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。”该条款通过“继续使用+默示同意”的双重要件，在尊重当事人意思自治的基础上，构建了租赁关系持续性保障，既避免租赁物出现空置期，又赋予双方灵活终止的权利。在房屋租赁合同到期后，承租人继续居住使用房屋，出租人虽未明确表示同意但也未提出异议，这种情形应当认定为原租赁合同继续有效，转为不定期租赁关系，双方的权利义务关系继续存在。

 

    2.不定期租赁的解除与追偿。房屋租赁关系转为不定期租赁后，出租人可以随时解除合同，但需在合理期限（通常为30天）之前明确（电子通讯或书面）通知承租人，以便于承租人做出调整；而承租人则不能擅自退租，否则可能承担违约责任，包括支付违约金、赔偿出租人实际损失或面临法律诉讼。此外，双方未约定租金标准的，按照原租赁合同的租金标准执行，该标准应基于合同条款明确记载；若原租赁合同未明确租金，则可参照当地市场平均租金水平确定，以保障租金设定的公平性和合理性。

 

    法官提醒

 

    在租赁关系中，出租人应及时关注租赁合同期限，避免因未及时主张权利让合同变成没期限的“牛皮糖”关系。承租人也要记得准时给租金打call，避免因拖欠租金惹上违约的麻烦，不仅合同被解除还要背法律责任，那可就亏大啦！

 

    法条链接

 

    《中华人民共和国民法典》第七百二十二条承租人长期拖欠租金且经催告仍不支付的，出租人有权解除合同并要求腾退房屋。

 

    《中华人民共和国民法典》第七百三十四条租赁合同期满后，承租人继续使用房屋且出租人未提出异议的，原合同继续有效，形成不定期租赁关系。（吉林省汪清林区基层法院综合审判庭）