以案说“典”

 

　　承租人租赁了房屋进行装修后用于经营宾馆，又将该宾馆转让给他人，期间欠付的租金谁来支付？本期以案说“典”，通过槐荫法院张治中法官审理的一起房屋租赁合同纠纷，共同了解相关法律问题。

 

　　案情回顾

 

　　李某（甲方）将一套商铺出租给孙某（乙方），租赁合同约定：租赁期限自2019年1月2日至2029年12月31日止，每月租金4万元，未经李某书面许可，孙某不得将商铺转让、转租给他人使用，否则李某有权单方解除合同。孙某将涉案商铺进行装修后，用于经营宾馆，2019年1月27日，孙某将该宾馆及其附属设施、货物转让给齐某，转让费160万，双方签订转让合同。齐某向李某支付过几个月房租后不再继续支付，李某于2022年8月2日短信通知孙某解除租赁合同。现李某将孙某作为被告诉至法院，要求法院确认租赁合同于2022年8月2日解除、孙某向其支付拖欠的房租40万元。法院依法追加齐某作为第三人参加诉讼。

 

　　孙某辩称，案涉的房屋租赁合同已于2019年1月27日解除，已将房屋中经营的宾馆及附属设施转让给齐某。房租拖欠的事宜，承担责任的主体应该是齐某。

 

　　齐某称，本案的案由是房屋租赁合同纠纷，租赁合同的主体是李某和孙某。李某是基于和孙某签订的租赁合同要求孙某承担责任，并未要求齐某承担任何责任，根据合同相对性，本案与齐某无关。

 

　　争议焦点

 

　　本案的争议焦点有二：

 

　　一是李某与孙某的房屋租赁合同于何日解除？

 

　　二是孙某是否应支付拖欠的房租？

 

　　法院审理

 

　　槐荫法院经审理认为，关于合同解除的时间，李某主张按照解除短信通知到达孙某之日即2022年8月2日解除双方签订的案涉租赁合同。孙某认为其已经于2019年1月27日将案涉房屋转让给齐某并由齐某实际支付房租，故案涉租赁合同事实上已经于该日解除。但本案案由为房屋租赁合同纠纷，关于租赁合同的解除问题：一、孙某与齐某签订的转让合同仅约定将房屋中经营的宾馆及附属设施进行转让，对于案涉房屋是否进行转租、租赁期限、租金的交付方式及具体数额等却并未作出明确约定；二、从孙某提交证据来看，不足以证明李某已明确知晓上述转让事宜或案涉房屋的实际使用情况；三、退一步讲，即使存在上述转让或转租的客观事实，但孙某提交的证据也不足以证明其转让或转租行为事实上取得了李某的同意，更无法证明其已经实际解除或终止了与李某之间的案涉租赁合同。综上，李某与孙某签订的租赁合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定严格履行各自义务。孙某在承租期间内存在迟延支付房租和欠付房租的情形，系违反合同约定的行为，根据法律规定及合同约定，李某依法享有单方解除合同的权利，其主张案涉租赁合同于短信解除通知到达孙某之日实际解除，合法有据，本院予以支持。

 

　　最终，槐荫法院依法判决李某与孙某签订的租赁合同于2022年8月2日解除，李某向孙某支付房屋租金40万元。判决作出后，孙某提起上诉，济南中院作出判决：驳回上诉，维持原判。

 

　　法官说法

 

　　我们生活中看到街边店铺门口张贴“旺铺转让、证件齐全、接手即可经营”等转让信息，通常情况下，转让方是期望有人接手店铺后，由受让方来履行《租赁合同》剩余租期义务、收购店铺资产继续经营，转让方得以完全退出、不再承担相关经营风险。但要注意，“旺铺转让”并不是“一手交钱，一手交店”的简单交易行为，而是涉及到资产、房屋租赁权利义务等多重法律行为，如果转让方没有梳理清楚相关法律关系，没有采取合适的转让方案，可能埋下法律风险隐患。

 

　　本案中，孙某系涉案租赁合同的承租方，其具有按照合同约定支付租金的义务，其存在迟延支付房租和欠付租金的行为，应当向房主支付房屋租金。孙某与李某签订的涉案租赁合同约定，孙某保证未经李某书面许可，不得以任何形式将承租房屋转让、转租给他人使用。齐某自2019年起多次向李某支付租金，仅能证明租金的实际支付主体是齐某，不能证明李某已经知晓并同意房屋租给齐某，并由齐某作为承租人支付租金。因此，孙某主张齐某作为承租人应当承担支付租金的义务，与合同约定不符，法院不予认可。

 

　　法条链接

 

　　《中华人民共和国民法典》

 

　　第五百六十三条

 

　　第一款

 

　　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

 

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

 

　　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

 

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

 

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

 

　　（五）法律规定的其他情形。

 

　　第五百六十五条

 

　　第一款

 

　　当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。（山东省济南市槐荫区人民法院）